ŞUFA HAKKI NEDİR, ŞUFA DAVASI

Bir diğer adı önalım hakkı olan şufa hakkı, uygulamada sıkça karşılaşılan, soru ve tereddütlere sebep olan konuların başında gelmektedir. Biz de bu yazımızda şuf’a hakkı (önalım hakkı) hakkında bilgi vereceğiz.

Şufa hakkı nedir?

Bir malın satılması hâlinde, hak sahibinin o malı öncelikle satın alma hakkına sahip olması şufa hakkı olarak ifade edilmektedir. Bir örnek ile ifade edecek olursak, eğer (A) isimli şahıs, (B)’nin arsası üzerinde şufa hakkına sahip ise, (B) bu arsayı başkasına sattığında (A)’nın bu arsayı o kişiden öncelikle satın alma hakkı olacaktır.

Bu hak sadece taşınmazlar hakkında değil, fakat taşınırlar hakkında da geçerli olan bir haktır. Bir başka anlatımla bir kişi mâlik olduğu bir taşınır mala (örneğin otomobil) ilişkin olarak da bir başka kişi lehine şufa hakkı tanıyabilecektir.

Şufa hakkı “yenilik doğurucu bir hak” olarak kabul edilir. Bunun sonucu olarak;

1. Hak sahibinin tek taraflı irade açıklaması ile satış işlemi gerçekleşmiş olur, karşı tarafın kabulüne gerek yoktur.
2. Bu hakkın kullanımı şarta bağlanamaz. Şarta bağlanmış ise bu hak kullanılmamış sayılır.
3. Bu hak bir defa kullanıldıktan sonra kendisinden tek taraflı olarak dönülemez. Aksi takdirde karşı tarafın temerrüt hükümleri çerçevesinde (TBK m. 123-126) dava açma hakkı doğar.

Şufa hakkı, kanundan ya da sözleşmeden doğabilmektedir.

 

Sözleşmeden doğan şuf’a hakkı

Bir kişi yasal olarak hiçbir mecburiyeti olmadığı hâlde kendi taşınmazı/taşınırı üzerinde bir başkası lehine –sözleşme ile- şuf’a hakkı tanıyabilir. Ancak taşınmazlarda önalım sözleşmesinin geçerliliği adi yazılı şekilde yapılmış olma şartına bağlıdır, yani Noterlikçe resmi olarak düzenlenmesi şart değildir (TBK; m. 237/III). Fakat sözleşme ile tanınmış olan şuf’a hakkının üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi, ancak bu hakkın tapu kütüğüne şerh edilmesi ile mümkündür (TBK; m. 735). Taşınırlar için ise herhangi bir şekil şartı söz konusu değildir.

Bu durumda eğer mâlik ileride bu taşınırı/taşınmazı satmak isterse, şuf’a hakkı sahibi kişi tek taraflı irade beyanı ile kararlaştırılan bedel üzerinden söz konusu taşınırı/taşınmazı satın alabilecektir. Ama eğer mâlikin satmak gibi bir iradesi yoksa bu hak, satış için zorlama yetkisi vermez.

Önalım hakkı, en çok on yıllık süre için kararlaştırılabilir ve kanunlarda belirlenen süreyle tapu siciline şerh edilebilir (TBK; m. 238)

Aksine anlaşma olmadıkça, sözleşmeden doğan önalım hakkı devredilemez, ancak miras yoluyla geçer. Bu hakkın devredilebileceği taraflar arasında sözleşmeyle kararlaştırılabilir. Ancak devir işlemi hakkın kurulması için öngörülen şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz. (TBK; m. 239)

Kanundan doğan şuf’a hakkı

Kanûnî şuf’a hakkı, paylı mülkiyet konusu taşınmazlar hakkında söz konusudur. Elbirliği mülkiyetinde (mesela mirasçılar arasında) şuf’a hakkı söz konusu değildir.

“Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.” (TMK; m. 732)

Kanundan doğan şuf’a hakkının kullanılabilmesi için bu hakkın tapu kütüğüne şerh verilmesine gerek yoktur. Zira hak sahibi kanun uyarınca şuf’a hakkına sahiptir. Ancak eğer bu hak sahipleri bu haklarından vazgeçmiş iseler, vazgeçmeye ilişkin sözleşmenin resmi yazılı şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gereklidir. (TMK; m. 731/1-2)

Cebrî artırmayla yapılan satışlarda şuf’a hakkı kullanılamaz. Bir başka ifade ile taşınmazın bir üçüncü kişiye haciz veya iflas yolu ile geçmiş olması hâlinde şuf’a hakkı kullanılamayacaktır. Şuf’a hakkı sadece irâdi satışlar için geçerlidir. (TMK; m. 733/1)

Şuf’a hakkı taşınmazın satılması hâlinde kullanılabilir. Bağış yahut mal değişimi (trampa) söz konusu ise şuf’a hakkı kullanılamaz.

Şuf’a hakkı sadece üçüncü kişilere gerçekleşen satışlarda söz konusu olabilir. Eğer taşınmaz zaten paydaşlardan birisine satılmış ise diğer paydaşların şuf’a hakkından söz edilemez.

Şuf’a hakkından genel olarak feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Ancak belirli bir satışta şuf’a hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.

Vasiyetnâmeden doğan şuf’a hakkı

Öğretide vasiyetnâme ile de bir kişi lehine şuf’a hakkının tanınabileceği kabul edilmektedir. Kanunen bunun önünde bir engel bulunmamaktadır.

Şufa hakkı nasıl engellenir?

Şuf’a hakkının nasıl engelleneceği konusu uygulamada sıklıkla sorulmaktadır. Şufa hakkı Hak sahibinin Feragati , Cebri icra, Satış Dışı Gerçekleşen Devir ve Fiili taksim yolu ile engellenir.

 

Hak Sahibinin Feragati

Öncelikle şuf’a hakkı sahibi olan paydaş/paydaşların bu haklarından feragat etmelerinin mümkün olduğunu ifade edelim.

Eğer paydaş/paydaşlar bir taşınmaz üzerindeki şuf’a haklarından tüm satışlar için geçerli olmak üzere feragat etmek isterler ise, bu feragatin satıştan önce yapılması gerektiğini, resmi yazılı geçerlilik şartına tabi olduğunu ve muhakkak tapu siciline şerh verilmesi gerektiğini ifade etmek gerekir (TMK; m. 733/II). Fakat eğer sadece belli bir satış için yapılacaksa adi yazılı bir belge yeterlidir. Bu belgenin satıştan önce yahut sonra düzenlenmesi arasında da bir fark bulunmamaktadır (TMK; m. 733/II).

Cebri icra

Şuf’a hakkı sadece irâdî satışlar için söz konusu olduğundan cebrî icra yolu ile gerçekleşen satışlar için bu hak kullanılamaz.

Satış dışı gerçekleşen devir

Eğer şuf’a hakkına konu mal, satış işlemi dışında başka bir yolla (bağış veya trampa gibi) devredilmiş ise bu hak kullanılamayacaktır. Ancak bu durumda hak sahibinin muvazaa iddiası ile dava açması mümkündür.

Fiilî taksim

Kanun fiilî taksimi düzenlememiştir. Fakat uygulamada bilhassa Yargıtay içtihatları çerçevesinde fiilî taksimin şuf’a hakkının kullanımını belli şartlarla engelleyebileceği kabul edilmektedir. Öğretide de bu husus hakkın kötüye kullanılması yasağı kapsamında değerlendirilmektedir.

Buna göre eğer paylı mülkiyete konu bir taşınmaz paydaşların tamamının katılımı ile sağlanan bir uzlaşma sonucunda fiilen taksim edilmiş, bu kısımlar birbirlerinden kesin olarak ayrılmış ve paydaşlar tarafından bağımsız olarak kullanılmakta ise fiili taksim mevcut demektir. Adına “eylemli paylaşma” da denilen fiili taksimin varlığı halinde şuf’a hakkı kullanılamaz. Bu durumlarda mahkeme eğer fiili taksimin varlığına kanaat getirirse davayı reddeder. Fiili taksim iddiasını kanıtlama yükümlülüğü davalıya aittir. Bu iddia tanık da dahil olmak üzere her türlü delil ile kanıtlanabilir.

Şufa hakkı süresi (Şuf’a hakkı dava açma süresi)

Kanundan doğan şufa hakkı süresi

Yasaya göre, alıcı veya satıcı paylı mülkiyet konusu bir taşınmaz söz konusu ise, bu satım işlemini noter aracılığı ile diğer paydaşlara bildireceklerdir. Diğer paydaşların yasal şuf’a hakkı bu bildirimden itibaren başlayacaktır.

“Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.” (TMK; m. 733/III)

Kanuna göre bu bildirim üzerine şufa hakkı sahibi, bu hakkını bildirim tarihinden itibaren üç ay içerisinde kullanmak zorundadır. Bu süre hak düşürücü süredir. Fakat eğer taraflar herhangi bir bildirimde bulunmamış iseler, satım tarihinden itibaren iki yıl geçmekle her durumda bu hak sona erecektir.

“Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.” (TMK; m. 733/IV)

Durumu bir örnekle netleştirelim. Diyelim ki (A), (B) ve (C) bir taşınmaz üzerinde paylı mülkiyet sahibidir. (A) kendi payını (D)’ye 1.1.2018 yılında satmıştır.

1. Taraflar bu satımı (B) ve (C)’ye 1.2.2018 tarihinde bildirmişler ise, bu kişiler şufa hakkını en geç 1.5.2018 tarihine kadar (üç ay içinde) kullanabilecektir.

2. Taraflar bu satımı 1.11.2019 tarihinde bildirmiş olsun. Bu durumda şuf’a hakkını kullanmak için 3 aylık bir süre kalmamıştır. En son tarih 1.1.2020’dir. Zira bu tarihten sonra satış üzerinden iki yıl geçmiş olacaktır.

3. Taraflar bu satımı diğer paydaşlara hiç bildirmemiş olsun. Bu durumda en geç 1.1.2020 tarihinde şuf’a hakkı kullanılmamış ise bir daha kullanılamayacaktır.

Sözleşmeden doğan şufa hakkı süresi

Taraflar bir taşınmaz hakkında kendi aralarında adi yazılı bir sözleşme ile bir şuf’a hakkı tesis etmiş ve bu sözleşmeyi tapuya şerh vermişler ise, bu hak şerhte belirtilen süre içerisinde kullanılabilecektir. Fakat şerhin etkisi her durumda şerh tarihinden 10 (on) yıl geçmekle sona erer. (TMK; m. 735/I ve II)

Taşınırlar hakkında şufa hakkının şerh verilmesi gibi bir durum söz konusu olmadığından, bu hakkın iyi niyetli üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi mümkün olmayacaktır.

Şufa hakkı nasıl kullanılır?

Bu soruyu, şuf’a hakkının kanundan ya da sözleşmeden doğma durumlarına göre ayrı ayrı yanıtlamak uygun olacaktır.

Kanundan doğan şufa hakkı nasıl kullanılır ?

Eğer paylı mülkiyet konusu bir taşınmaz, üçüncü bir kişiye satılmış ise satıcı veya alıcının bu durumu paylı mülkiyet sahibi diğer ortaklara bildirmesi gerektiğini yukarıda ifade ettik. Bu bildirimin amacı, diğer paydaşların devirden haberdar edilerek şufa hakkını kullanıp kullanmayacaklarının açıklığa kavuşturulması maksadına yöneliktir. Bu bildirim noter aracılığı ile gerçekleştirilir. (TMK; m. 733/III)

Bu bildirimi alan paydaşlardan birisi eğer şuf’a hakkını kullanmak istiyorsa, mutlaka dava açmak zorundadır. Şuf’a hakkı sahibinin bu hakkı kullanmak istediğini noter, posta, mail vs. aracılığı ile gerçekleştirmesi mümkün değildir.

“Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.

Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.” (TMK; m. 734)

Bu dava taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır (HMK; m. 12). Davalı taraf, ilgili payı satın alan üçüncü kişidir, bu kişi vefat etmiş ise dava mirasçılarına karşı açılmalıdır. (TMK; m. 734)

 

Sözleşmeden Doğan Şufa hakkı nasıl kullanılır ?

Bir kişinin kendi mülkiyetinde bulunan taşınır yahut taşınmaz mallarının herhangi birisi hakkında bir başkasına sözleşme ile şuf’a hakkı tanımasının mümkün olduğunu, taşınırlar için bu sözleşmenin herhangi bir şekil şartına tâbi olmadığını fakat taşınmazlar hakkında adi yazılı geçerlilik koşulunun arandığını daha evvel ifade etmiştik. Yine taşınmazlar hakkında sözleşme ile kararlaştırılan şuf’a hakkının üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi için tapu siciline şerh verilmesi gerekliliğinden de söz etmiştik.

İşte bu gibi durumlarda şuf’a hakkının üçünçü kişilere karşı ne şekilde ileri sürülebileceği sözleşme ile kararlaştırılmış ise bu usule uygun olarak şuf’a hakkı ileri sürülebilir. Bu durumda üçüncü kişinin devri gerçekleştirmesi gerekir. Aksi takdirde şuf’a hakkı sahibinin aynen ifa davası açması mümkündür.

Eğer sözleşmede böyle bir usul öngörülmemiş ise paylı mülkiyet konusu taşınmazlarda bahsettiğimiz usul aynen uygulama bulacaktır. (TMK; m. 735)

Komşu parsel şufa hakkı

Yukarıda 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun paylı mülkiyete konu taşınmazlar hakkında öngördüğü kanuni şuf’a hakkından söz edilmişti. Bu düzenlemeden başka hukuk sistemimizde kanundan doğan başka şufa hakları da mevcuttu. Bunlardan birisi de uygulamada “komşu parsel şufa hakkı” olarak bilinen ve 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun 8/İ maddesinin ikinci fıkrasında şu şekilde düzenlenmişti:

“Tarımsal arazilerin satılması halinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri de önalım hakkına sahiptir. Tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş malikler önalım haklarını kullanamaz. Önalım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması halinde hakim, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine önalıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar verir.”

Ancak bu madde 28/10/2020 tarih ve 7255 sayılı Kanunun 23’ üncü maddesi ile yürürlükten kaldırılmıştır. Maddenin ilga ediliş gerekçesi şu şekilde ifade edilmiştir:

“Sınırdaş arazi sahibinin ön alım hakkı uygulaması tarımsal bütünlüğün korunması amacıyla düzenlenmiş olmasına rağmen, söz konusu hakkın süreç içerisinde kötüye kullanılarak tarım arazilerinin gerçek değerinin altında elde edilebildiği bir usul olarak kullanıldığı tespit edilmiştir. Netice olarak, sınırdaş tarım arazileri için getirilen ön alım hakkı, beklenilen faydadan daha çok çiftçilerin mağduriyetlerine neden olmuştur. Bu nedenle, madde ile, sınırdaş arazi sahibinin ön alım hakkını düzenleyen 5403 sayılı Kanunun 8/İ maddesinin ikinci fıkrası yürürlükten kaldırılmaktadır.” (TBMM; Yasama Dönemi: 27, Yasama Yılı: 3, Sıra Sayısı: 221, s. 10.)

Bu açıklamalar çerçevesinde komşu parsel sahibinin yasadan kaynaklanan önalım hakkının artık söz konusu olmadığını ifade edebiliriz.

Şufa hakkı nedir

Bir malın satılması hâlinde, hak sahibinin o malı öncelikle satın alma hakkına sahip olması şufa hakkı olarak ifade edilmektedir.

Şufa hakkı nasıl engellenir

Hak sahibinin Feragati , Cebri icra, Satış Dışı Gerçekleşen Devir ve Fiili taksim yolu ile engellenir.

Şufa hakkı nasıl kullanılır

Bu soruyu, şuf’a hakkının kanundan ya da sözleşmeden doğma durumlarına göre ayrı ayrı yanıtlamak uygun olacaktır. Yazımızın devamını inceleyiniz.

Kaynak